Bonus Ristrutturazione e Sisma Bonus

Siete persi nei meandri delle leggi sulle ristrutturazioni? Non riuscite a capire come poter accedere agli sgravi fiscali per gli interventi sulla vostra abitazione? Cercate un po’ di chiarezza? Niente paura, le cose sono più semplici di quanto possiate pensare.

Nel corso del 2020, per contrastare gli effetti sull’economia causati dalla pandemia da Covid19, è stato varato il Decreto Rilancio, che prolungava i termini di scadenza e ampliava i massimali per i bonus fiscali già esistenti. In aggiunta a questo, il Decreto Rilancio inseriva anche la possibilità di usufruire del SuperEcobonus 110% e dell’Ecobonus 50% con la possibilità di rientrare delle spese sostenute in 5 anni invece che in 10.

La Legge di Bilancio 2021 prolunga i termini di scadenza per usufruire di tutti i bonus e amplia ancora i massimali. Per il SuperEcobonus 110% e l’Ecobonus 50% vi rimandiamo agli articoli dedicati.

In questo, ci occuperemo del Bonus Ristrutturazione e del Sisma Bonus.

La detrazione fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr 917/1986).

Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente con il Decreto Salva Italia (DL 201/2011, convertito con la Legge 214/2011).

Inizialmente la detrazione era pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo di 48.000 euro per unità immobiliare. Il Decreto Sviluppo (DL 83/2012 convertito con la Legge 134/2012) ha elevato al 50% la detrazione e a 96.000 euro il tetto di spesa incentivabile per unità immobiliare fino a giugno 2013. La maggiorazione dell’incentivo è stata più volte prorogata dalle leggi finanziarie, l’ultima delle quali è la Legge di Bilancio 2021 che fissa il termine al 31 dicembre 2021.

Il Bonus Ristrutturazione e il Sisma Bonus prevedono la possibilità di ripartire la detrazione per le spese sostenute in 10 anni, a partire dall’anno in cui sono state sostenute.

È possibile detrarre, annualmente, la quota spettante nei limiti dell’IRPEF dovuta per l’anno in questione. L’importo eventualmente eccedente non può essere rimborsato né conteggiato in diminuzione dell’imposta dovuta per l’anno successivo.

N.B: La detrazione d’imposta del 50% non è cumulabile con altre agevolazioni previste per gli stessi interventi (come, ad esempio, la detrazione del 65% per l’efficientamento energetico degli edifici). Nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie sia in quelle per il risparmio energetico, il contribuente può scegliere solo uno dei due benefici fiscali.

Tuttavia, Ottengono una detrazione fiscale del 110% gli interventi di miglioramento e adeguamento antisismico, rientranti nella disciplina del Sismabonus, realizzati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3.

Hanno diritto al superbonus 110% anche gli acquirenti di unità immobiliari realizzate, nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, da imprese di costruzione e ristrutturazione mediante la demolizione di vecchi fabbricati e la ricostruzione con criteri antisismici ed eventuale ampliamento volumetrico (Sismabonus acquisto).

È agevolata con il Superbonus anche la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo eseguita congiuntamente agli interventi di miglioramento o adeguamento antisismico.

In caso di cessione del credito ad una impresa di assicurazione, con contestuale stipula di una polizza contro gli eventi calamitosi, la stipula della polizza gode di una detrazione del 90%.

Sono aumentati del 50% i limiti delle spese ammesse all’Ecobonus e al Sismabonus, sostenute fino al 30 giugno 2022, per la ricostruzione degli immobili danneggiati da tutti i sismi che si sono verificati dopo il 2008, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef).

Per ottenere l’agevolazione non è necessario essere il proprietario dell’immobile, ma è richiesto di essere titolare di un diritto reale sullo stesso e sostenere le spese per la sua ristrutturazione.

Oltre che dai proprietari, il bonus può essere quindi richiesto da:

• nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• locatari o comodatari;
• soci di cooperative divise e indivise;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir (Dpr 917/1986), che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Può richiedere la detrazione anche il familiare convivente (parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) del possessore o detentore dell’immobile, a condizione che i bonifici delle spese siano intestati a lui. Se la fattura e il bonifico sono intestati a un solo comproprietario, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto non indicato, a patto che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da lui sostenuta.

Può chiedere la detrazione anche il promissario acquirente di un immobile se:

• ha il possesso dell’immobile;
• esegue gli interventi a proprio carico;
• il compromesso è stato registrato.

Chi esegue i lavori in proprio può chiedere la detrazione limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dei condomìni, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

In caso di vendita o di trasferimento di diritti reali relativi all’immobile su cui sono stati effettuati gli interventi agevolati, il venditore può scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o se trasferire il diritto all’acquirente, a condizione che questo sia una persona fisica. Il trasferimento è automatico in mancanza di indicazioni specifiche.

In caso di decesso, le quote residue della detrazione sono trasferite agli eredi che conservano la detenzione dell’immobile. La detenzione deve durare per tutti gli anni in cui si usufruisce della detrazione.

Se l’erede cede l’immobile in comodato d’uso o lo affitta, non avrà diritto alla quota di detrazione fiscale relativa agli anni in cui non ha più la detenzione dell’immobile.

Se gli interventi di ristrutturazione sono stati eseguiti dagli inquilini o dai comodatari, questi continuano ad usufruire della detrazione anche al termine del contratto di affitto o comodato.

Sia per le singole unità abitative che per gli interventi sulle parti comuni dei condomini, è possibile usufruire delle detrazioni per lavori di:

• manutenzione ordinaria
• manutenzione straordinaria
• restauro e risanamento conservativo
• ristrutturazione edilizia

Per la categorizzazione delle singole opere di intervento, si rimanda al Testo Unico dell’Edilizia, Art.3, Lett. a), b), c), d).

È inoltre possibile richiedere le detrazioni anche per le seguenti tipologie di interventi:

• Interventi su immobili danneggiati da calamità
  Ricostruzione o il ripristino di immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza. In questo caso, non è necessario che i lavori rientrino in quelli elencati dalle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001.
• Acquisto e costruzione di box e posti auto
  Interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune.
  Possono usufruire della detrazione d’imposta anche gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati. La detrazione non si calcola sul prezzo di vendita, ma spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione che devono essere dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal venditore.

• Eliminazione delle barriere architettoniche
  Eliminazione delle barriere architettoniche attraverso l’installazione di ascensori e montacarichi e realizzazione di lavori utili a facilitare la mobilità interna alle unità immobiliari e la comunicazione delle persone con disabilità gravi. Non sono agevolabili le spese per l’acquisto di strumenti (ad esempio telefoni vivavoce, tastiere espanse ecc.) ma solo quelle per i lavori sugli immobili e gli interventi necessari all’installazione dei dispositivi.
• Interventi per la prevenzione degli illeciti
  Interventi antintrusione finalizzati a prevenire il rischio di atti illeciti da parte di terzi, come furti, aggressioni e sequestri. La detrazione può essere richiesta solo per le spese sostenute per gli interventi sugli immobili (ad esempio installazione di cancellate e recinzioni, grate sulle finestre, porte blindate, sistemi di allarme e videosorveglianza, vetri antisfondamento, casseforti, sostituzione di serrature). Non sono agevolabili i contratti stipulati con istituti di vigilanza.

• Cablatura e riduzione dell’inquinamento acustico
  Interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.
• Interventi per il risparmio energetico
  Interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e sull’impiego di fonti rinnovabili di energia.
  Per avere diritto all’agevolazione, l’impianto deve essere posto a servizio dell’abitazione. Non è necessario che l’installazione sia accompagnata da opere edilizie, ma è sufficiente che una idonea documentazione attesti il conseguimento del risparmio energetico (Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 22/E del 2 aprile 2013).
• Adozione di misure antisismiche
  Adozione di misure antisismiche per la messa in sicurezza statica degli edifici. Le opere devono riguardare l’intero edificio ed essere realizzate sulle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente. Nei centri storici gli interventi devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

• Bonifica dall’amianto
  Rimozione dell’amianto.
• Interventi anti-infortunio
  Messa in sicurezza contro gli infortuni domestici. Non è sufficiente l’acquisto di strumenti dotati di dispositivi di sicurezza. Per ottenere la detrazione è necessario realizzare interventi sugli immobili o riparare gli impianti insicuri. Per fare un esempio, si può ottenere la detrazione per la sostituzione di tubi o altre parti di impianti, l’installazione di corrimano, vetri antiinfortunio e rilevatori di gas.

Oltre che per la realizzazione dei lavori, si può ottenere la detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute per:

• progettazione degli interventi;
• prestazioni professionali richieste dalla realizzazione dei lavori;
• messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 sugli impianti elettrici e della Legge 1083/1971 sugli impianti a metano;
• acquisto dei materiali;
• perizie, sopralluoghi, relazioni di conformità;
• Iva, imposte di bollo, rilascio di autorizzazioni;
• oneri di urbanizzazione.

Per effetto del Decreto Rilancio, ripreso poi dalla Legge Bilancio 2021, in alternativa alla detrazione fiscale, i contribuenti che sostengono le spese possono temporaneamente optare:

• per un contributo, sotto forma di sconto in fattura sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati. Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d’imposta di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari
• per la cessione del credito ai fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione dell’intervento, ad altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti), ad istituti di credito e intermediari finanziari. L’opzione può essere esercitata al termine dei lavori o in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori.
  I crediti d’imposta, che non sono oggetto di ulteriore cessione, sono utilizzati in compensazione attraverso il modello F24. Il credito d’imposta è fruito con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione. La quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno non può essere fruita negli anni successivi, e non può essere richiesta a rimborso.

Chi intende usufruire della detrazione fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione, prima di iniziare i lavori deve dotarsi dei titoli abilitativi eventualmente necessari per i lavori che intende effettuare.

1. Deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione contenente:
   • le generalità del committente dei lavori e l’ubicazione dell’immobile;
   • la natura dell’intervento da realizzare;
   • i dati identificativi dell’impresa esecutrice e la sua assunzione di responsabilità sul rispetto degli obblighi in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
   • la data di inizio dei lavori.
2. Per i lavori sulle parti comuni degli edifici condominiali è necessaria una delibera assembleare per l’approvazione dei lavori e la ripartizione delle spese e della detrazione sulla base delle tabelle millesimali. I condomìni minimi, cioè fino a otto partecipanti, che non hanno l’obbligo di nominare un amministratore, possono beneficiare della detrazione per la ristrutturazione delle parti comuni anche se non hanno richiesto il codice fiscale. I pagamenti devono sempre essere effettuati con bonifici bancari o postali e può essere indicato il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. Se per la presentazione della dichiarazione si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, è tenuto ad esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio (Circolare dell’Agenzia delle Entrate 3/E del 2 marzo 2016).
3. Chi intende usufruire della detrazione per gli interventi realizzati deve indicare, nella dichiarazione dei redditi, i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto.
4. Il beneficiario delle agevolazioni deve trasmettere le informazioni sugli interventi effettuati all’ENEA entro 90 giorni dalla data di fine lavori, attraverso il sito https://detrazionifiscali.enea.it/. La mancata o tardiva trasmissione non implica la perdita del diritto alle detrazioni (Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 46/E del 18 aprile 2019). La trasmissione dei dati consente il monitoraggio del risparmio energetico conseguito grazie ai lavori effettuati.
   Le tipologie di interventi che devono essere comunicati all’ENEA comprendono:
   • Strutture edilizie
   • Infissi
   • Impianti Tecnologici
   • Elettrodomestici (solo se collegati a un intervento di recupero del patrimonio edilizio iniziato a decorrere dal 1 gennaio 2017)

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui devono risultare:

• la causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• il codice fiscale o il numero di partita Iva del beneficiario del pagamento

Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa, e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il codice fiscale di tutte le persone interessate a beneficiare della detrazione.

Possono essere pagate con altre modalità le spese per cui non è possibile il bonifico (ad esempio oneri di urbanizzazione, autorizzazioni, ecc.).

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali, oltre al codice fiscale

del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento. I dati relativi ai pagamenti vanno comunicati all’Agenzia delle Entrate online entro il 28 marzo di ogni anno.

Sui bonifici effettuati dai clienti a favore delle imprese che eseguono i lavori è effettuata una ritenuta d’acconto dell’8%. I pagamenti effettuati a favore dei Comuni non sono soggetti alla ritenuta d’acconto.

Se il contribuente ha ottenuto un finanziamento per la realizzazione degli interventi, il bonifico all’impresa deve essere effettuato dalla società che ha concesso il finanziamento. Dal bonifico devono risultare causale del versamento, codice fiscale del soggetto per conto del quale è eseguito il pagamento, partita Iva del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Il contribuente deve poi conservare la ricevuta del bonifico effettuato dalla società finanziaria.

N.B.: Le mancate comunicazioni e/o il non rispetto degli adempimenti previsti possono comportare il rischio di perdere le agevolazioni.

I soggetti che si avvalgono della detrazione fiscale del 50% sono tenuti a conservare ed esibire, su richiesta dell’Agenzia delle Entrate, i seguenti documenti:

• titoli abilitativi necessari per lo svolgimento dei lavori o, se non sono richiesti permessi, un’autocertificazione con la data di inizio lavori;
• domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti;
• ricevute di pagamento dell’imposta municipale unica (Imu), se dovuta;
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese;
• in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore;
• comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale (se prevista dalle norme sulla sicurezza dei cantieri);
• fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese sostenute;
• ricevute dei bonifici di pagamento.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali il contribuente, che usufruisce della detrazione in base alle sue quote millesimali, invece di tutta la documentazione prevista può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio in cui si attesti il rispetto di tutti gli obblighi previsti e si indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

In alcuni casi ai servizi e ai beni necessari per lo svolgimento dei lavori di recupero degli immobili si applica l’aliquota Iva al 10%.

Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l’Iva ridotta al 10%.

Sui beni, l’aliquota agevolata si applica solo se ceduti nell’ambito del contratto di appalto.

Quando l’appaltatore fornisce beni “di valore significativo”, l’Iva ridotta si applica fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Questo significa che l’aliquota del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi. La differenziazione deve emergere in modo chiaro dalla fattura.

Per beni significativi si intendono:

• ascensori e montacarichi;
• infissi esterni e interni;
• caldaie;
• video citofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
• sanitari e rubinetteria da bagni
• impianti di sicurezza.

Si applica l’aliquota Iva al 10% alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla realizzazione degli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione, all’acquisto di beni (tranne materie prime e semilavorati) forniti per la realizzazione degli interventi.

L’aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (per esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie).

L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.